Aedificia wil Cofinimmo overnemen: Implicaties en de richting van het aandeel
Aedifica heeft op deze 1 mei 2025 aangekondigd dat het een vrijwillig, voorwaardelijk ruilbod uitbrengt op alle stemgerechtigde aandelen van Cofinimmo. Voor elk aandeel Cofinimmo biedt Aedifica 1,16 nieuwe eigen aandelen aan. Dit komt niet als een verrassing. Er hing al iets in de lucht (zie dit artikel).
Wil je alle artikelen kunnen lezen en elke podcast beluisteren? Neem dan een abonnement en krijg toegang tot alle artikelen en de database met duizenden berichten.
Visie deal en het aandeel Aedifica
Wij zijn uitgesproken positief over deze deal en het aandeel Aedifica, ondanks dat een initiële koersdaling niet uit te sluiten valt.
Dit komt door de premie die wordt betaald en doordat de integratie nog op gang moet worden gebracht. Dat kan tijdelijk tot een dip leiden (maar hoeft niet per se), als deze integratie niet vlekkeloos verloopt, want de waarde zit voor een gedeelte in de toekomstverwachtingen.
Maar dat gezegd hebbende, zien we toch een aandeel met onderwaardering en aanzienlijk opwaarts potentieel. Door een overname van Cofinimmo aan te gaan tegen een relatief lage waardering, positioneert Aedifica zich voor structurele lange termijn groei.
Ook geeft de premie die bij de overname wordt geboden eigenlijk aan dat Aedifica zichzelf dus ook te goedkoop vindt. Immers, anders zou je geen premie bieden.
Daar komt bij dat uit de cijfers uit de presentatie blijkt dat de EPRA-winst per aandeel voor Aedifica door de synergiën zal toenemen met een percentage in de 'mid-single digits'. Ook kan er op termijn ruimte ontstaan voor hogere dividenduitkeringen.
Op basis van de beurskoersen voorafgaand aan de aankondiging vertegenwoordigt dit een impliciete biedprijs van 80,91 euro per aandeel Cofinimmo, wat neerkomt op een premie van 20,8 procent ten opzichte van de slotkoers van 67 euro op 30 april.
Een overname is het resultaat van een strategisch samengaan van twee grote spelers in zorgvastgoed, met als doel een Europese kampioen te creëren in dit segment.
Cofinimmo wordt ondanks de hogere overnameprijs dan waar het aandeel sloot ingebracht met een korting ten opzichte van zijn intrinsieke waarde, mede doordat het aandeel jarenlang onder druk heeft gestaan. Aedifica maakt hier gebruik van door activa van hoge kwaliteit toe te voegen aan zijn portefeuille, zonder directe kasuitgave, maar via een aandelenruil.
Hoewel verwatering voor bestaande aandeelhouders dus op korte termijn tot negatieve koersreacties kan leiden (maar dat hoeft dus niet), moet dit worden gezien in het licht van de schaalvergroting, betere kapitaaltoegang en verwachte winstverhoging per aandeel. Dus dat dat is juist goed.
De gecombineerde groep zal een totale vastgoedwaarde van €12,1 miljard vertegenwoordigen, met een verbeterde kredietwaardigheid en verhoogde zichtbaarheid op de markt.
Kortom, deze overname markeert een kansrijke herpositionering van Aedifica als dominante Europese speler in zorgvastgoed. Het is een strategisch slimme zet die waarde creëert en toekomstige groei mogelijk maakt. Wij blijven bullish op het aandeel.
In bullet points waarom die een mooie deal is
- Aedifica betaalt een premie van 20,8% ten opzichte van de slotkoers van Cofinimmo op 30 april, wat aangeeft dat ze hun eigen aandeel als ondergewaardeerd zien.
- De overname wordt volledig in aandelen afgehandeld, zonder directe kasuitgave, waarmee Aedifica op slimme wijze hoogwaardige activa toevoegt aan haar portefeuille.
- Cofinimmo wordt binnengehaald met korting op de intrinsieke waarde en Aedifica benut hier de jarenlange onderwaardering van Cofinimmo.
- Aedifica zelf benadrukt dat de EPRA-winst per aandeel zal stijgen met een percentage in de ‘mid-single digits’ dankzij synergievoordelen.
- Ook spreekt het bedrijf de verwachting uit dat er op termijn meer ruimte komt voor hogere dividenduitkeringen.
Details van de deal
De voorgestelde ruilverhouding van 1,16 Aedifica-aandelen per Cofinimmo-aandeel is gebaseerd op een impliciete waarde van €80,91, uitgaande van Aedifica’s koers van €69,75 voor de handelsstop. Na correctie voor de voorgestelde dividenden (€3,90 bij Aedifica en €6,20 bij Cofinimmo) loopt de premie zelfs op tot 25,6%. De waardering impliceert een discount van 2,9% op de EPRA NTA-waarde van Cofinimmo, wat aangeeft dat Aedifica inkoopt onder boekwaarde.
De transactie is onderworpen aan de goedkeuring van een buitengewone algemene vergadering van Aedifica op of rond 12 juni 2025. Daarnaast moeten diverse mededingings- en FDI-autoriteiten in België, Nederland, Duitsland en mogelijk Frankrijk goedkeuring verlenen. Het bod is geldig onder voorwaarde dat minstens 50% plus één aandeel van Cofinimmo wordt aangeboden.
Strategisch levert de fusie schaalvoordelen op, verbetert het de geografische spreiding (met nieuwe blootstelling aan Frankrijk en Italië), en verlaagt het de concentratie van de top-10 huurders in de gecombineerde groep. De schuldgraad komt uit op een solide 40,9%, en er is kans op een upgrade van de S&P-rating naar BBB+, wat de financieringskosten kan verlagen.
Disclaimer Aan de door ons opgestelde informatie kan op geen enkele wijze rechten worden ontleend. Alle door ons verstrekte informatie en analyses zijn geheel vrijblijvend. Alle consequenties van het op welke wijze dan ook toepassen van de informatie blijven volledig voor uw eigen rekening.
Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor de mogelijke gevolgen of schade die zouden kunnen voortvloeien uit het gebruik van de door ons gepubliceerde informatie. U bent zelf eindverantwoordelijk voor de beslissingen die u neemt met betrekking tot uw beleggingen.
