CTP rapporteerde over de eerste negen maanden van 2025 opnieuw sterke resultaten, met een verdere stijging van de huurinkomsten en een gezonde balanspositie.

• Nettohuurinkomsten +15,4% jaar-op-jaar, EPRA NTA per aandeel +14%.
• Projecten in aanbouw: 2,0 miljoen vierkante meter met 10,2% rendement.
• Jaarhuurinkomen 778 miljoen euro; doelstelling van 1 miljard euro tegen 2027 bevestigd.

De onderneming profiteert van structurele trends zoals nearshoring, herindustrialisatie en de groei van logistiek vastgoed in Centraal- en Oost-Europa. Tegelijkertijd lijkt veel van dit potentieel al in de koers verdisconteerd.

Investment view

Als wij de aandelen CTP zouden bezitten, zouden wij blijven zitten op een stijging. De onderneming combineert voorspelbare kasstromen met een sterke marktpositie en een robuuste balans. Toch zouden wij niet bijkopen. De waardering is inmiddels opgelopen, terwijl de winstgroei naar verwachting zal afvlakken.

• Wij zouden blijven zitten op een stijging.
• Wij zouden niet bijkopen.
• De waardering is stevig en het opwaarts potentieel beperkt.

CTP blijft één van de weinige logistieke vastgoedspelers in Europa die op eigen kracht rendabele groei realiseert. De combinatie van projectontwikkeling, verhuur en beheer zorgt voor schaalvoordelen en een aantrekkelijk rendement op kosten van ruim 10 procent. De onderneming levert stabiele kasstromen op, gesteund door lange huurcontracten met internationale huurders en inflatie-indexatie.

Toch is er een duidelijk kantelpunt zichtbaar. De huurgroei komt steeds vaker uit indexatie in plaats van nieuwe contracten, terwijl de financieringskosten stijgen. De loan-to-value ratio van 45,2 procent is gezond, maar de ruimte voor verdere versnelling neemt af. Daarbij blijven de economische omstandigheden in Oost-Europa onvoorspelbaar, wat toekomstige projectopleveringen kan vertragen.

De strategie van CTP is erop gericht om de portefeuille verder te vergroten naar 15 miljard euro aan vastgoedwaarde in 2027. Hoewel dit realistisch lijkt, vergt het aanzienlijke kapitaalinvesteringen en blijft de afhankelijkheid van externe financiering hoog. Het rendement voor aandeelhouders lijkt daardoor de komende jaren stabiel, maar niet spectaculair te worden.

Wij blijven van mening dat het aandeel aantrekkelijk is voor defensieve langetermijnbeleggers, maar niet voor wie op korte termijn hogere groei zoekt.

Sterke punten

CTP beschikt over een goed gespreide portefeuille met meer dan 1.500 huurders, waaronder blue-chip multinationals uit de logistiek, retail en productie. De bezettingsgraad van 93 procent en de huurincasso van 99,8 procent onderstrepen de kwaliteit van het klantenbestand. Daarnaast heeft CTP een grote landbank van 25,7 miljoen vierkante meter, waarmee toekomstige groei verzekerd is.

Zwakke punten

De winstgroei leunt sterk op indexatie in plaats van autonome volumegroei. De afhankelijkheid van waarderingswinsten en projectontwikkelingsopbrengsten maakt de winst minder voorspelbaar. De kapitaalintensieve structuur zorgt bovendien voor gevoeligheid bij stijgende rentes of dalende vastgoedwaarderingen.

Catalysts

Belangrijke drijfveren blijven een verdere stabilisatie van de rente, een aanhoudende vraag naar logistieke ruimte in Centraal-Europa, en de expansie van CTP’s zonne-energieprojecten. De combinatie van vastgoed en duurzame energie kan de winstgevendheid op termijn versterken.

Cijfers en outlook en management

De omzet uit huurinkomsten steeg in de eerste negen maanden van 2025 tot 562 miljoen euro, een stijging van 15,4 procent ten opzichte van een jaar eerder. Deze groei werd gedreven door hogere huren, indexatie en de toevoeging van nieuw opgeleverde projecten. Het aangepaste EPRA-resultaat kwam uit op 305 miljoen euro, waarmee CTP zijn winstgevendheid wist te verbeteren ondanks hogere financieringslasten. De totale winst voor belastingen bedroeg 1,06 miljard euro, een toename van 16 procent, ondersteund door herwaarderingen en stabiele kasstromen.

CEO Remon Vos verklaarde dat CTP “volgens plan vordert richting het behalen van een jaarlijks huurinkomen van 1 miljard euro tegen 2027” en benadrukte dat “structurele trends zoals nearshoring en herindustrialisatie in Centraal- en Oost-Europa onze groei ondersteunen.” Hij voegde toe dat de vraag naar moderne, energie-efficiënte logistieke panden “bovengemiddeld sterk blijft, ondanks macro-economische onzekerheid.”

Het management handhaafde de outlook voor het boekjaar 2025, met een verwachte groei van de EPRA EPS tussen 8 en 10 procent. Daarbij gaf CFO Richard Wilkinson aan dat het resultaat waarschijnlijk aan de onderkant van die bandbreedte zal uitkomen, “gezien de iets tragere oplevering van enkele projecten en de impact van hogere financieringskosten.” De onderneming verwacht dat in 2026 opnieuw sprake zal zijn van dubbele groeicijfers, mits de huidige ontwikkelingspijplijn op schema blijft en de marktvraag op peil blijft.

CTP rapporteerde verder een recordaantal projecten in aanbouw: 2 miljoen vierkante meter, met een verwacht rendement op kosten van 10,2 procent. De bezettingsgraad van deze nieuwe projecten bedraagt momenteel 81 procent, wat volgens Vos “een duidelijk teken is van de aanhoudende vraag vanuit internationale huurders.” Daarnaast blijft het bedrijf investeren in duurzaamheid en energieprojecten. Zo werd in het derde kwartaal 37 megawatt aan nieuwe zonnecapaciteit toegevoegd, waarmee de totale geïnstalleerde capaciteit uitkwam op 149 megawatt.

Volgens het management blijft de balans solide, met een loan-to-value van 45,2 procent en een gemiddelde schuldrente van 3,2 procent. De looptijd van de schuldportefeuille bedraagt 5,9 jaar, waarbij bijna alle leningen zijn afgedekt tegen renteschommelingen. Hierdoor beschikt CTP over “voldoende financiële flexibiliteit om de pijplijn van projecten in 2026 en 2027 te blijven financieren, zonder de kredietwaardigheid aan te tasten,” aldus CFO Wilkinson.

Samenvattend tonen de cijfers aan dat CTP zich blijft onderscheiden door voorspelbare groei, sterke operationele marges en een gezonde financiële structuur. Het bedrijf blijft profiteren van structurele trends in logistiek en productie, maar houdt een realistische toon aan over de winstgroei op korte termijn, wat past bij de matige economische context in de regio.

Opmerkelijke zaken

De sterke herwaardering van vastgoed onder ontwikkeling (+54 procent sinds 2024) leverde een belangrijke bijdrage aan de winst. Tegelijkertijd groeit de zonne-energie-activiteit snel, met een rendement van 15 procent op geïnvesteerd vermogen. Ook werd bevestigd dat de kredietwaardigheid is verhoogd naar BBB met een stabiele outlook.

Meer achtergrond

CTP is de grootste eigenaar en ontwikkelaar van logistiek en industrieel vastgoed in Centraal- en Oost-Europa, met een totale portefeuille van meer dan 12 miljoen vierkante meter. De onderneming combineert projectontwikkeling met langetermijnbeheer en onderhoudt nauwe relaties met multinationale huurders. Duurzaamheid staat centraal: CTP heeft het grootste BREEAM-gecertificeerde industriële vastgoedportfolio van Europa.

Conclusie

CTP bevestigt zijn status als stabiele groeier binnen de Europese vastgoedmarkt. De kasstromen blijven robuust en de balans gezond, maar het aandeel is inmiddels rijk gewaardeerd. De vooruitzichten zijn positief, maar zonder verrassingen. Wij zouden blijven zitten op een stijging, maar niet bijkopen: CTP is kwalitatief sterk, maar het opwaarts potentieel is beperkt.

🔵 English version

CTP: stable growth but limited upside

CTP reported another solid set of results for the first nine months of 2025, with higher rental income, steady margins and continued balance sheet strength. The company benefits from structural trends such as nearshoring and industrial expansion in Central and Eastern Europe. However, much of this optimism appears already priced into the stock.

• Net rental income +15.4% YoY; EPRA NTA per share +14%.
• 2.0 million sqm under construction, 10.2% yield on cost.
• Annualized rent of €778 million; €1 billion target for 2027 reaffirmed.

The results highlight CTP’s consistency, but the upside potential looks capped.

Investment view

If we held CTP shares, we would stay long but would not add. The company remains fundamentally strong, but valuation and slowing growth limit the reward potential. The stock fits long-term portfolios seeking stability rather than outsized returns.

• We would stay long.
• We would not add.
• Valuation is fair and upside limited.

CTP’s integrated model—developer, owner, and operator—continues to generate solid returns above 10% on cost. However, growth is increasingly driven by indexation rather than new lettings, while financing costs rise. Loan-to-value at 45.2% remains healthy but leaves limited leverage capacity.

The 2025 outlook was reaffirmed, but management guided toward the lower end of its 8–10% EPRA EPS growth range, citing delayed project completions and higher financing costs. For 2026, management expects double-digit growth if the current pipeline remains on track.

CEO Remon Vos reiterated confidence in the company’s ability to reach €1 billion in annual rent by 2027, supported by nearshoring and industrial relocation trends. CFO Richard Wilkinson noted that almost all debt is fixed or hedged, providing ample flexibility to finance the 2026–2027 pipeline without impairing credit quality.

CTP also continues to expand its solar energy portfolio, adding 37 MW in Q3 to reach 149 MW installed capacity, with a 15% return on invested capital.

Strengths

A diversified portfolio across 1,500 tenants, 93% occupancy, and nearly full rent collection. Inflation-linked leases, a vast landbank, and development yields above 10% ensure predictable income.

Weaknesses

Earnings growth increasingly depends on indexation, not new volume. Rising debt levels and capital intensity limit financial flexibility. Revaluation gains make profit quality more volatile.

Catalysts

Key drivers include interest rate stabilization, strong tenant demand, and expansion of the solar energy platform.

Numbers, outlook and management

Rental income reached €562 million (+15.4%), with adjusted EPRA earnings of €305 million and profit before tax of €1.06 billion (+16%). Management reaffirmed 2025 guidance, expecting 8–10% EPS growth, at the lower end of the range.

CEO Remon Vos emphasized that CTP “is on track to achieve €1 billion in annual rent by 2027,” citing continued demand for modern, sustainable logistics facilities. CFO Wilkinson added that “with 99% of debt fixed or hedged, we maintain full financing flexibility.”

Notable items

Development properties gained 54% in value since 2024, contributing significantly to profit. Solar energy capacity grew to 149 MW, while S&P upgraded the company’s credit rating to BBB (stable outlook).

Additional background

CTP is the largest industrial and logistics real estate owner in Central and Eastern Europe, managing over 12 million sqm of space. The company operates an integrated model with development, ownership, and management, and maintains one of Europe’s greenest real estate portfolios under the BREEAM certification.

Conclusion

CTP remains a top-tier logistics property player with robust fundamentals, but valuation leaves little upside. Earnings growth is steady yet unspectacular, and much of the optimism is already priced in. We would hold existing positions but refrain from adding exposure — strong company, limited near-term opportunity.